業內認為炒房者七成資金來源借貸 大多已資不抵債

　　在這輪被稱為“史上最嚴厲”的房地產調控中，張鳴如今不但血本無歸，甚至還要欠上一屁股的債務。“賣還是不賣？我現在騎虎難下，賣掉虧損更大，不賣血流不止。”望著這排華麗的房屋，有著七八年炒作商品房產經歷的張鳴，在兩年時間里有如從天堂墜入地獄。
　　在周邊朋友中，張鳴還算不錯，至少還能撐著。他的幾個炒作商品房產朋友，幾千萬資產一夜之間被銀行、債權人瓜分，如今身無分文，有些不得不“跑路”。
　　多位溫州炒作商品房產者、房產人士近日在接受《第一財經（weibo)日報》記者采訪時認為，之前十多年叱咤我國市場的“溫州炒作商品房產團”，在本輪房地產調控中有可能全軍覆沒。
　　以溫州為例，新建商品房比最高價時已下跌百分之三四十，再加上過高比例融入融出的資金的財務成本，溫州炒作商品房產者即便現在把房子賣出去，也已經資不抵債。
　　■八成炒作商品房產者資不抵債
　　2010年4月，張鳴以單價8.1萬多元/平方米，總價近3800萬元人民幣，一次性付款方式，預訂了溫州某樓盤一個建筑面積達400多平方米的1~4層排屋，并付了500萬元人民幣購買商品房產定金。
　　2010年下半年，“限購令”等政策出臺，但溫州房地產依然瘋狂火熱，并于11月底出現樓面價高達3.7萬元人民幣/平方米的我國地王。
　　其間，張鳴預感政策極大轉向，立即向開發商提出退掉已購買商品房產產，并希望退回500萬元人民幣的購買商品房產定金，但并未得到開發商允許。由于未一次性付清購買商品房產款，開發商把張鳴告到法院。經法院調解，開發商愿降價近700萬出售給張鳴。在擇選中，張鳴以3100多萬元人民幣買下這排屋。
　　“這3100萬全部來自周邊親戚朋友。”張鳴說，親戚朋友多以房產、企業等作抵押從銀行融入融出的資金而來，也有從民間融入融出的資金而來，“他們給我月息一兩分，賺取一點利率差價。”
　　房地產宏觀調控，以及去年溫州發生的民間借貸危機，使得溫州房價大的幅度下滑。據溫州多位中介從業人員反映，目前溫州新房價格比2010年下半年房價最高位時，大的幅度下降了百分之三四十，有的甚至已對折。張鳴該排屋價格，也下降了三成以上。
　　張鳴該排屋為期房，《房屋所有權證》、《房屋契證》和《國有土地使用證》不齊，且為3個產權組合，再加上市場成交萎靡，2000萬都難以成交。張鳴說，就算2000萬元人民幣賣掉，也完全不夠“連本帶息”4000萬的購買商品房產成本。“我現在不想賣房，賣掉也抵不上債務，反而大家涌過來要我還債，不賣還有個房子。”“如果當時500萬定金不要了，我也就虧個500萬元人民幣，最起碼比現在虧損2000萬元人民幣要好很多。”
　　張鳴說，他們所用的炒作商品房產資金，70個百分點來自銀行或社會融入融出的資金，現在下跌百分之三四十，再加上融入融出的資金利息成本百分之一二十，即便現在把房子賣掉，還有百分之一二十的資金缺口。
　　“虧的多，賺的少。現在，80個百分點的人（炒作商品房產者）還套在里面，資產被掏空且已經資不抵債，只有兩成溫州炒作商品房產者全身而退。”溫州資深炒作商品房產者陳先生認為，融入融出的資金比重過大，財務成本很高，盡管之前房價翻番，但炒作商品房產者在頻繁交易中，所得利潤比較有限。
　　一旦套牢，房價下跌三四成，再加上利息等財務成本，炒作商品房產者大多資不抵債。2010年，陳先生賣掉除杭州、溫州共兩套自住外的所有房產，帶上孩子、老婆移居杭州。
　　■七成炒作商品房產資金來自借款
　　據本報記者調查取證分析，2009年初，在防通脹氣氛中，溫州房價先于我國開始飆漲，且一直持續到2010年底。其間，溫州炒作商品房產者幾乎陷入瘋狂狀態，期房外加價幾百萬元人民幣司空見慣。
　　在2009~2010年這輪房價高漲中，溫州炒作商品房產客主要由50個百分點的企業主、20個百分點的專業炒家，還有30個百分點的官員和跟風者組成。溫州某中介部門主管謝先生認為，企業主占比百分之三四十，專業炒家占比百分之一二十，其他為官員和跟風者。
　　對此，多數炒家和中介從業人員說法不一，也難以給出詳細數據及比例，但有一點可以確定，企業主、專業炒家無疑是這輪炒作商品房產的“主力軍”。
　　高峰時，有些炒作商品房產者一年至少交易幾十套。七八年來，盡管經歷多次房地產調控，但對溫州炒作商品房產者影響不是很大。張鳴說，以前房價比較低，一套房子交易少的賺一二十萬，多的賺三五十萬。
　　這與本世紀初，由媒體、中介等組織的“溫州炒作商品房產團”，其成員組成已經發生很大的變化。當時，房價基數比較低，又加上銀行貸款比較寬松，大多握有幾十萬、上百萬元人民幣的溫州人，都會去我國各地買幾套房子，出現了“全民炒作商品房產”的盛況。
　　但真正的“分水嶺”出現在2010~2011年期間，“限購令”等房地產調控政策迭出，張鳴等眾多高位介入的溫州炒作商品房產者開始套牢。
　　由于房價快速上漲，炒作商品房產動用資金量大，一般投資人已經難以撬動。本報記者調查取證分析發現，之前溫州高利率的民間借貸資金，一部分通過企業、炒作商品房產者流入房地產市場。一位房產中介從業人員說，開發商高息融入融出的資金建房，炒家高息借款炒作商品房產，已經成為業界公開的秘密。
　　去年7月，一份中國人民銀行溫州市支行監測報告顯示：溫州約20個百分點的民間借貸資金最終流向房地產市場。據保守估計，溫州直接或間接進入房地產市場的信貸資金至少占貸款總量的1/3，而且50個百分點以上的貸款以房地產作為抵押保全品。
　　在張鳴看來，企業主炒作商品房產，與“產業不景氣”有極大關系。他說，自己以前辦企業，虧空得很厲害，“反正是搞什么企業都虧錢”。其中，高利率讓企業難以承受，某商業銀行甚至出現最高月息1.2分多，民間借貸月息三四分也頗為平常，企業不可能把這個融入融出的資金資金投入生產。
　　于是，把企業作為融入融出的資金平臺，以此獲得大量銀行貸款，轉而投資房地產、高利貸等領域，溫州甚至出現“大企業造樓、小企業炒作商品房產”等比較普遍的現象。
　　據統計，在“2010溫州市百強企業”中，40多家制造業企業，無一不涉足了房地產開發，包括鞋革、服裝等知名企業。
　　參與人員之多，且融入融出的資金比例之高，是近幾年溫州炒作商品房產者的主要特點。其中一些社會融入融出的資金，來自房產抵押貸款等，現在炒家無力還本付息，房東只能背負沉重債務。
　　高比例融入融出的資金，過度房產炒作，在房產調控、民間借貸危機中，溫州炒作商品房產者的恐懼隨之而來。
　　除了炒作本地樓市外，之前溫州炒作商品房產者還在我國各地買房，其中以杭州、上海等地為重點，其房源占比較大。張鳴說，一線城市房產調控，房產“剎車”，30個百分點的溫州炒作商品房產者已經退出市場；剩下來的一半炒作商品房產者，在房價下跌、融入融出的資金成本重負下，變賣房產也已經資不抵債。最后百分之二三十的炒作商品房產者，資金鏈估計也只能撐到今年年底。
　　■“卷土重來”只是傳說
　　最近有傳言說，溫州炒作商品房產客卷土重來，深圳等沿海城市成看房熱門。“現在問題都解決不了，不可能去買房。”對此，張鳴、陳先生均認為，這極有可能是開發商，借用溫州炒作商品房產客名義，人為炒作提振樓盤銷售信心。
　　對此，泰和房產總經理林育、平安易居總經理姜毅、哥倫布房產總經理陳平等溫州營銷機構負責人在接受本報記者采訪時也認為，這一輪房地產調控及溫州民間借貸危機等，對溫州炒作商品房產客打擊很大，所謂其卷土重來“炒作成分過大”。
　　多位一線中介從業人員向本報記者反映，最近幾個月，溫州房產交易量上升，主要為剛性需求和改善性需求，一般建筑面積在120平方米之內。
　　日出房產中介小李說，他上半年已交易十多套中小戶型房子，沒有一套為投資買房。“小戶型房源稀缺，成交比較好，價格有所上漲。而大戶型房子扎堆，成交萎靡，價格在繼續下降。”
　　“現在去買房，我們有心也沒力。”張鳴說，目前溫州大多數炒作商品房產者被深套，沒有多余資金再去外地買房。多位炒家、房產中介從業人員向本報記者表示，現在上海、北京、杭州等外地買房的溫州人，大多數為子女讀書、養老度假、經商等剛性需求。或許幾年后，這些房子在完成使命后會被賣掉，但他們并非以炒作商品房產為目的。
　　上述多位中介從業人員向本報記者反映，大量溫州炒作商品房產客已經完全敗退，且三五年時間里很難恢復元氣。
　　他們認為，實體企業狀況不佳，上半年六成溫州規模以上工業企業出現減產或停產，實業資本進入房地產動力銳減；資金運作成本高，交易及融入融出的資金成本在15個百分點左右，如果房價上漲未超過15個百分點以上，投資就意味著保本或虧損。
　　更關鍵的是，盡管信貸加大、通脹壓力猶存，但“限購令”等調控政策繼續執行，房價不可能出現大跌或大漲，炒作商品房產者對房地產投資前景已經不看好。

轉自：中國商業網