社區商業如何成功？政企聯動才能“小而美”

　　社區商業，城市商業建設的最后一塊“處女地”。頂著消費基石、民生重地、便民窗口等多項標簽的社區商業，多年來的發展卻一直不溫不火、不盡如人意。

　　越發受關注的社區商業，究竟如何走出一條成功的路徑？

　　11月，中國社區商業工作委員會專家組輾轉北京、西安、長春三地，評審出三家“全國社區商業示范區”——北京東城區、西安雁塔區、長春朝陽區。

　　社區商業或許能從先行先試的三家樣板區的模式創新中找到突圍的答案。

　　“小微商業”如何“小而美”？

　　隨著城市商業各業態的高速發展，近年來社區商業發展的主要難題已不在于如何“做大”，而是如何“存小”。

　　“缺個紐扣，修個拉鎖，買個早餐，燙個衣服……” 中國城市商業網點建設管理聯合會副會長、中國社區商業工作委員會主任董利說，社區商業的業態更偏重便民、利民的生活服務類別，利潤很少，但需要的人群很多。尤其對于新建小區，高昂的商鋪租金幾乎令服務類小微商貿服務業無處安身。

　　實際上，在政策層面，社區商業近年來不斷被加碼重視。去年8月，國務院發布《關于深化流通體制改革加快流通產業發展的意見》指出，新建社區(含廉租房、公租房等保障性住房小區、棚戶區改造和舊城改造安置住房小區)商業和綜合服務設施面積占社區總建筑面積的比例不得低于10%，是對未來社區商業的發展提出的具體目標。

　　但這也僅僅對社區商業的選址面積和空間做出了大致規劃，大量利潤微薄的小微商貿服務業依舊沒有獲得生存的空間，其留存還需要進一步業態標準體系規劃政策的細化。

　　據中國商報記者了解，截至目前，國家各級政府財政支持的業態還多限于社區菜市場和早餐工程，以及“十二五”規劃出臺后新增的物流配送和電子商務。

　　實際上，各地商務主管部門也對此做了不少努力。西安市商務局相關人士坦言，從國家商務部到商務局，對小微商貿服務企業的扶持早已列入公益性項目爭取，無奈到了發改委審批就是通不過。理由則很簡單，抓大放小是常理，“小蝦米”項目扶持補貼都凸顯執行難度，無抓手，亦難顯政績。

　　各地方政府的財政補貼支持亦因為社區小微商貿企業散兵游勇的小、散、亂而缺乏財政資金撥付的“抓手”，遭遇相類似的政策瓶頸。

　　而對于小微商貿企業而言，房租租金的不斷上漲甚至早令大型商貿賣場都無處容身，更遑論競爭力薄弱的小微企業，以及位于成熟商圈的社區。

　　“社區小微商業首當其沖就是物業成本高企，其次是物流和人力成本都很高，但盈利很弱，嚴重影響商戶的收入，也造成社區商業商鋪更迭不斷，關張頻繁?！北本〇|城區商務委員會副主任范宇濱說，社區商業很多業態業種都是微利，對成本控制的要求很高，如果社區消費力有限，社區經營與發展會難以為繼。

　　“社區小微商業面臨的其實是如何整合的問題?！倍J為，缺乏利潤刺激的便民民生商業設施和配套，離不開政府的引導，但長期可持續性發展則需要發揮市場的主導作用，這就離不開兩種資源的組合平衡。

　　對于上述難題的求解，西安雁塔區探索出了“百家店”的模式。

　　在西安大雁塔街道后村—— 一個主要針對城改回遷安置的新建社區，中國商報記者看到了該模式的形態，只見一棟六層的獨棟商業房將便利店、便民菜市場、餐飲店、藥店、干洗店、美容美發店、維修回收店、通訊、金融服務、汽車美容服務、面包蛋糕店、快捷酒店、診所、幼兒園等近40種便民服務業態都“裝”了進來，集中形成了一個組團式的社區商業中心。

　　西安市雁塔區副區長張秦介紹，雁塔區政府將此城改商業用房交由專業商業運營公司統一策劃、統一招商和統一管理，政府給予該公司一定項目用地的補貼，后者統一回購由回遷居民持有的分散的商鋪經營權，合理配置多點式、營收互補性、便利型的商業網點，由此解決了社區商業市場自身造血難的問題。

　　負責“百家店”項目運營管理的陜西嘉聯萬策商業管理有限公司市場開發總監楊帆告訴中國商報記者，專業公司統一規劃、管理、運營社區商業，對不同業態給予不同租金和樓層配置，既能滿足和保證居民的生活需要，也能保證回遷居民的商鋪收入，而其公司一般三年左右的運營即可以收支平衡。

　　同樣，長春市朝陽區也示范出了類似“組團式”社區商業中心的經驗做法。長春市朝陽區商務局局長朱君寶介紹，目前，朝陽區將長春桂林路的一棟名為社區服務大廈的政府辦公用房改用，引進“大昇發社區商業服務中心”，將蔬菜水果、柴米油鹽、針線紐扣、話費代繳、修鎖熨燙等便利服務全都囊括在社區中心里，為周邊社區居民提供一站式便民服務。

　　在董利看來，西安雁塔區和長春朝陽區實踐的“社區商業中心”的組團模式，應該是尋到了解決社區商業散兵游勇、小散雜亂難題，贏得可持續發展的可行性路徑。董利透露，明年，在社區商業中心標準體系出臺后，中國社區商業工作委員會有望在全國大力推行“社區商業中心”的模式。

　　與此相同步的是，從去年7月開始，國家商務部、財政部在20個城市試點建設“中小商貿流通企業公共服務平臺”，在運行一年有余，助力中小企業融資250多億元的基礎上，亦表示明年將持續加大扶持力度。“小微商貿企業基本都在社區，社區商業將是最大受惠領域?！睒I內專家如是說。

　　“非主流”商業配套如何升級“變臉”？

　　相對于拼搶白熱化的城市中心商業，社區商業配套一度處于被冷待的“邊緣人”。而如今，投資商、地產商、零售商及品牌商越發將焦點聚集到社區商業市場，視為搶灘商機的最后一塊陣地。

　　從“非主流”到“主流”的身份反轉，市場需求促動卻只是社區商業持續發展的動力之一。

　　在中國社區商業工作委員會專家、教授吳曉輝看來，“社區商業要做好，必須是政府引導的‘一把手’工程。”

　　在創建全國社區商業示范區的北京東城區，其街道和社區里的商業服務，早已從街邊夫妻店的早期自發形態，升級到大型商業綜合體和深入社區組合形態的現代化、連鎖化的社區商業版本。

　　而據北京東城區商務委員會主任劉健介紹，未來隨著電子商務的深度運用，東城區正在搭建社區商業網絡平臺，將整合品牌早餐店、菜店、便利店、家政服務網點、洗衣店、自助繳費終端等商業資源，未來將實行電話預約、網上銷售、統一配送等融合一體的新型社區商業服務。

　　類似東城區社區商業的持續升級就得益于政府的規劃和引導。

　　據中國商報記者了解，早在2011年，北京市政府就出臺了《北京市社區商業服務業提升引導規范(試行)》，重點打造“一刻鐘服務圈”，而東城區政府更是走在北京市的前列，東城區和平里街道在全市首創了“1510便民生活服務圈”，讓居民出家門步行15分鐘以內就可以享受到買菜、就餐、理發、修車等十項服務。同時還創出天鎮蔬菜直營店模式，解決全區25%的蔬菜流通。

　　吳曉輝認為，社區商業由于其天然的歷史原因造成的配套設施不足，單單由市場資源配置解決不了問題，必須寄托政府“強有力的手”。

　　實際上，從北京東城區到西安雁塔區再到長春朝陽區，三個全國社區商業示范區的共性特點就是區領導親自掛帥。

　　“區領導在社區商業的領導崗位擔任職務，針對社區商業的管理有完善的組織機構和明確分工，定期召開工作會議，由區領導重點解決社區商業建設中的難點問題。”吳曉輝說，在各地方政府部門中，商業部門對于商業網點規劃一直有心無力，由于牽涉國土、住建等多部門權力交叉，自身缺乏規劃的話語權，對社區商業服務網點空間布局不均衡、部分社區商業總量不足、基礎建設相對滯后、社區商業業態不健全、社區便民服務網點略顯不足等種種陳年舊疾缺乏調控手段，僅依賴有綜合權力的部門或一把手領導出手方能協調解決。

　　長春市朝陽區的經驗佐證了這點。朝陽區是由區商務局負責社區商業發展的統籌協調、調研論證和規劃完善，發展改革部門、財政部門、規劃部門、市容環衛部門、工商、衛生等各部門按各自職責配合，尤其是把握商業網點規劃“生殺大權”的區規劃局領導的考核反而是在區商務局手中。

　　“先研究規劃，土地有保障，社區商業項目的功能就能有保障，而后期政府服務亦是‘一條龍’，項目的可行性就不會大打折扣?！倍缡窃u價。

　　而政府政策建設中，除了前期規劃、后期組織管理外，資金支持和稅收政策是社區商業作為民生商業的不可或缺的內容之一。

　　以北京東城區為例，其先后制定了《東城區落實“菜籃子”工程責任制資金支持辦法》，對新建或連續經營五年以上的規范化社區菜市場的二次升級改造給予資金支持;崇遠萬家便民菜店連鎖化改造的門店租金和裝修改造費用也由東城區財政承擔，使得便民菜店蔬菜加權平均價格比周邊菜市場便宜15%左右;僅2013年，早餐工程推進中式連鎖品牌早餐新建和改造投入市、區兩級財政資金3000萬元;每年安排社區商業體系專項資金2000萬元，用于社區商業網點回租回購，重點區域網點建設以及社區商業服務體系的發展。

　　“充分發揮政府規劃的主導性、整體性和引導性作用，全力利用市場配置資源的規模和效率，統分結合、組團推進，或是社區商業這個螞蟻雄兵聚合突圍的可行路徑?！倍缡钦f。
　　（中國商報 記者 顏菊陽）