沃爾瑪將建首批購物中心 被高凈利及增值收益吸引

近日，有消息稱沃爾瑪正謀劃進軍購物中心業態。昨日，記者從沃爾瑪方面獲得證實。記者采訪發現，在商業綜合體“高回報”的誘惑下，不僅僅各類地產商涌向商業地產，甚至連做貿易、做實業的都有向商業地產轉型的趨勢，其中就有主要經營產業地產的天安數碼城也打算轉向了商業綜合體。

　　但是，記者調查發現，有專家擔憂，商業綜合體經過數年擴張，目前招商壓力已經顯現，將面臨過剩危機。比如從廣州來看，成功產業地產的平均月租金就僅是成功商業綜合體項目的1/5。

　　近日，有消息稱沃爾瑪正謀劃進軍購物中心業態。昨日，記者從沃爾瑪方面獲得證實，沃爾瑪不動產正在積極開發建設以沃爾瑪或山姆會員店為主力租戶的購物中心。而多處消息顯示，切入點或在三、四線城市。

　　切入點或在三、四線城市

　　近日，有消息稱沃爾瑪的購物中心項目年前已正式啟動，首批購物中心將于2~3年內亮相。

　　雖然沃爾瑪相關負責人昨表示對于開發購物中心“現階段沒有更多細節可以披露”，但從媒體報道來看，今年8~9月份，亞洲不動產有限公司總裁夏必得在廣東的梅州、惠州、揭陽、肇慶、四會等多個三、四線城市進行了考察。

　　中投顧問流通行業研究員申正遠分析稱，沃爾瑪購物中心選址三、四線城市的考慮，一方面是來自于一、二線城市購物中心飽和的現狀，另一方面則是因為三、四線城市拿地成本較低，而且地方政府樂于引進大品牌建設大型綜合體，“在相關政策上會有一定程度的優惠。”

　　析因：高凈利和土地增值收益的吸引

　　中華全國商業信息中心的統計數據顯示，2013 年十一黃金周，全國百家重點大型零售企業零售額同比增長6.3%，62 家大型零售企業銷售增速低于整體6.3%的增速水平，其中41 家大型零售企業銷售不及上年同期，同比呈現負增長。

　　除了零售業大環境的不佳，沃爾瑪在中國近年來的發展也出現了“退步”。首先是門店拓展速度從每年50~60家減緩為目前的三年100家。其次，在市占率上，根據中國消費者指數研究機構“Kantar World panel”發布的報告，今年二季度，沃爾瑪在中國的市場占有率已經被華潤萬家超越排至第三。而排名第一的是高鑫零售。

　　申正遠指出，購物中心租金+扣點的經營模式和物業增值前景帶來了較高的凈利，在零售業低迷之下，“高于零售商銷售商品所賺取的凈利，而且隨著三、四線城市的發展，未來還可以獲得土地和物業增值的收益。”

　　挑戰：缺少招商經驗 同業競爭多

　　然而，有業內人士指出，作為外資超市背景的零售商進軍購物中心業態，沃爾瑪的“前行者”樂購似乎發展得并非“一馬平川”。

　　對于沃爾瑪進軍購物中心，申正遠分析指出：“在中國，商業地產對于沃爾瑪幾乎是一個全新領域，缺少相應的招商經驗。”據記者了解，沃爾瑪在華近400家門店只有大連山姆店一家屬于公司自主開發的項目，并且負責該項目開發的公司并非沃爾瑪亞洲不動產有限公司。除此之外，“三、四線城市雖有發展前景，但速度有多快還是未知數，對于當地消費者崛起的消費水平發展速度的快慢和消費需求的把握將是一個考驗。”申正遠說。

　　還有業內人士指出，現在三、四線城市商業綜合體跑馬圈地的現象也很嚴重，未來供應過剩和競爭對手增多也是沃爾瑪需要面對的重要挑戰。

　　天安數碼城連獲銀行授信

　　此外，記者發現原本經營產業地產的天安數碼城也打算轉向商業綜合體。而部分銀行對產業地產商并不吝嗇，如天安數碼城最近連續獲得銀行財團授信。記者了解到，8月30日，該公司與上海銀行簽約戰略合作協議。根據戰略協議，上海銀行將給予天安數碼城集團30億元的綜合授信。9月5日，天安數碼城集團又與工商銀行聯姻。工行深圳市分行給予了天安數碼城集團50億元的綜合授信額度，并承諾在合作期間內優先為天安數碼城集團提供優先審批。

　　開發商人士分析認為：“可能是因為天安數碼城主要做的是產業園區性質，而且園區多是科技創新類公司，可能比較符合目前經濟轉型方向。”

　　但令記者感到驚訝的是，手握背靠產業地產獲得的資金，天安數碼城卻并未安于做產業地產。而是想嘗試打造商業綜合體項目，“算是一次嘗試吧。”天安數碼城總裁助理許向東對記者表示。該綜合體投資多少錢、未來的規劃及如何能保證盈利，該公司對此未有太具體的透露。

　　不但地方性的開發商想“跑步進入”商業綜合體項目，不少此前重點放在住宅項目的開發商也在商業綜合體項目上頻頻出手。就在十一前夕，保利地產斥資數十億開發的杭州灣首席水主題商業綜合體。

　　城市綜合體面臨招商難

　　國家發改委城市和小城鎮改革發展中心副主任喬潤令日前表示，目前中國的商業地產、商業綜合體已經開始面臨著過剩的危機，同時，中國電子商務的快速發展將會極大地沖擊商貿綜合體。

　　“有些地方政府的人都很擔心，一個小小的地級市，一下子冒出這么多商業綜合體，怎么能消化得了?在很多地方，商業地產的泡沫已經很明顯了。”有不愿透露身份的地產開發人士對本報記者坦誠。

　　而從仲量聯行發布的相關研究數據中可以看到，即使是在廣州，新落成商場招商情況進度也十分緩慢。受大量新開業項目的預租面積支撐，廣州市上一季度的零售市場空置率已經從3%上升至3.7%。

　　保利商業地產投資管理有限公司項目副總經理趙亮也并未諱言濱湖天地購物中心的招商困境。“困難肯定是困難的，我們的招商策略整體上是引進低租金的好商家，在財務上讓利給大的租戶，再通過他們來帶動其他商家。”

　　而天安數碼城佛山項目則將面對萬科、萬達、綠地等巨無霸們的“包圍”，首炮走紅困難重重。

　　專家：投商業地產多圖高回報 部分城市綜合體重復建設

　　對于商業地產項目而言，有業內人士表示，目前國內很多地方，特別是二線城市，所謂的商業綜合體泡沫化趨勢明顯，如果是現在進入，可能需要面臨更大的挑戰。

　　“目前，成功的商業綜合體項目和成功的產業園區比較，成功的商業綜合體項目效益顯然更高。”廣東省流通業商會執行長黃文杰表示，在廣州來看，目前十分成功的商業綜合體項目，月租金可以達到500元/平方米，而廣州TIT創意產業園等成功的產業園區，平均的租金水平也僅僅是100多元/平方米。其推測，未來可能獲得較高的回報是企業紛紛“轉型”做商業綜合體的原因之一。

　　同時，其表示，目前不僅僅是各類地產商都涌向商業地產，甚至連做貿易、做實業的都有向商業地產轉型的趨勢，由此帶來的泡沫化風險也在加劇。不過，其認為，目前商業地產還未到總量過剩的時間段，目前所說的過剩主要是部分區域的重復建設，商業綜合體同質化明顯及供應量太大尚需要更多消化時間所導致的。

　　黃文杰建議，在商業綜合體選址方面，不同城市會有自己的商機。“一二線城市應該偏重發展一些有發展機會的二三線區域，但是若是在三四線城市選址，一定要著重一二線區域。”
　　（廣州日報 楊杉 潘彧 張忠安）